Что лучше: гасить ипотеку досрочно или копить на вкладе?

Россияне чаще всего оформляют ипотеку на 10-15 лет. Однако средний срок погашения жилищного кредита, по подсчётам экспертов, составляет 7 лет. Заёмщики торопятся вернуть деньги банку как можно быстрее.

Мария и Александр заняли у банка на покупку квартиры в новостройке 3 млн рублей на 10 лет. Ставка составила – 12% годовых (ипотека с государственной поддержкой). Если они будут ежемесячно вносить только установленный кредитором платёж в размере 43 тыс. рублей, их переплата составит 2,16 млн рублей. Но новоиспечённые обладатели квартиры уверены, что могут платить и большую сумму в счёт погашения задолженности – ещё как минимум по 10 тыс. рублей к каждому платежу.

Их знакомые – Дмитрий и Светлана – оказались в схожей ситуации, но решили, что каждый месяц сумму для досрочного погашения будут вносить на депозит и зарабатывать на процентах, чтобы в итоге накопленные средства разом внести досрочно. Кто же из них прав?

Маша + Саша = ипотека

Мария и Александр каждый месяц вносили в счёт погашения ипотеки 53 тыс. рублей вместо 43 тыс., установленных банком. Это позволило им погасить кредит досрочно – за семь лет. Стоимость заёмных денег для них составила 1,45 млн рублей вместо изначальных 2,16 млн рублей.

Сумма досрочного платежа идёт в счёт погашения тела кредита.

За эти семь лет семейная пара внесла 840 тыс. рублей досрочно и сэкономила примерно 718 тыс. рублей – эту сумму и можно условно считать доходностью Марии и Александра.

Дима + Света = ипотека

Дмитрий и Светлана пошли другим путём и в период внесения своего первого платежа по ипотеке открыли вклад в банке с возможностью пополнения и капитализацией процентов, разместив на нём 10 тыс. рублей под 12% годовых (максимальная ставка по такому продукту сегодня).

Каждый месяц они вносили на счёт ещё по 10 тыс. рублей и в результате, чтобы накопить на досрочное погашение, как и Марии с Александром 840 тыс. рублей, им потребовалось вместо 7 лет всего лишь 5 – за счёт процентов по вкладу.

На первый взгляд, Дмитрий и Светлана ушли далеко вперёд от своих знакомых в вопросах экономии. Но это ошибочное представление – на самом деле, за эти пять лет семья уже переплатила банку 1,52 млн рублей. Размер задолженности к этому моменту уменьшился до 1,94 млн рублей. Суммы вклада хватит, чтобы сократить его до 1,1 млн рублей.

Если остаток кредита погашать ежемесячно по 53 тыс. рублей (ведь больше не надо вносить деньги на вклад), то потребуются ещё 2 года и размер переплаты вырастет на дополнительные 139,9 тыс. рублей. А совокупная стоимость кредита за те же семь лет составит 1,7 млн рублей вместо 2,16 млн. Значит сэкономить второй паре удалось лишь около 507 тыс. рублей.

По закону, заёмщик должен за месяц уведомлять банк о каждом намерении внести досрочный платёж. Но банк может сократить этот период или отменить его.

Можно предположить, что Дмитрий и Светлана будут копить на отдельном счёте не пять лет 840 тыс. рублей, а семь лет – ровно столько, сколько потребовалось Марии и Александру для полного погашения кредита. В таком случае, размер их вклада достигнет 1,32 млн рублей, а остаток задолженности по кредиту будет 1,3 млн рублей. Направив накопленные деньги на погашение, семья останется в плюсе почти на 24 тыс. рублей. Но с учётом стоимости кредита – за семь лет пара переплатит банку 1,9 млн рублей вместо обозначенных выше 2,16 млн, итоговая выгода составит 229,4 тыс. рублей.

Как выгоднее досрочно погашать ипотеку?

Почему гасить досрочно выгоднее, чем копить?

Казалось бы, ресурсы у двух семей одинаковые и из семейного бюджета на все эти цели выделялись равные суммы. Почему же Александру и Марии удалось сэкономить 718 тыс. рублей, а Дмитрию и Светлане – 229 тысяч (максимум 507 тысяч в зависимости от стратегии поведения)? Всё дело в том, что первые несколько лет – в случае наших пар речь идёт о 4,5-5 годах – основная часть ежемесячного платежа идёт на оплату 12% годовых по кредиту и только остатки по чуть-чуть уменьшают само тело кредита, на которое и начисляются ежемесячно проценты. Поэтому пока Александр и Мария активно сокращали размер задолженности и поэтому им с каждым месяцем всё меньше начисляли процентов, Дмитрию и Светлане приходилось оплачивать стоимость с учётом большей суммы.

Так как основная часть переплаты по кредиту выплачивается в первую половину срока, к тому моменту как «поспеет» вклад второй пары, она уже перечислит кредитору больше, чем первая.

Но это правило работает только в том случае, если проценты по кредиту и вкладу одинаковые или отличаются не более чем на 1-3 процентных пункта. Что и закономерно для вяло-текущей ситуации на рынке.

Когда вклад выгоднее досрочных платежей?

Однако вспомним беспокойный декабрь 2014 года, когда ставки по вкладам взлетели до 17% и выше. Всем тем, кто успел зафиксировать доходность на таком уровне, будет выгоднее продолжить пополнять вклад, нежели направлять свободные деньги в счёт погашения дешёвого относительно вклада кредита.

Но здесь стоит отметить, что зафиксировать аномально высокую доходность по вкладу надолго нельзя – как правило, такие ставки предлагаются в период турбулентности на рынке на короткий срок – 1-3 месяца, максимум 1 год. После этого периода заёмщику будет выгоднее вернуться к ежемесячным досрочным платежам.

Из каких средств можно погашать ипотеку досрочно?

На первом месте, безусловно, лично заработанные деньги, которые в этом месяце получили статус «свободных» в семейном бюджете. К этому относятся и премии, и доход от подработки, наследство, и каждая тысяча, сэкономленная семьёй.

На втором месте – деньги от государства. Каждый из заёмщиков – в нашем случае и Мария, и Александр или и Светлана, и Дмитрий могут вернуть по 13% от стоимости квартиры (но не более 260 тыс. рублей в одни руки) и ещё по 13% с переплаты по ипотеке (можно вернуть до 390 тыс. рублей).

Сроки, в которые можно получить все причитающиеся деньги, зависят от уровня официального дохода. Одна семья может «обогатиться» в считанные месяцы, а другой придётся ждать 2-3 года, а то и дольше, и заполнить несколько налоговых деклараций по форме 3-НДФЛ.

Советы:

• Не стоит оформлять ипотеку сразу на короткий срок, чем длиннее период кредитования – тем меньше ежемесячный платёж. Финансовая ситуация в семье может измениться, тогда «длинным» заёмщикам будет проще платить, чем «коротким». Целесообразнее просто направлять высвободившиеся деньги на досрочное погашение.
• Копить на вкладе, а потом досрочно погашать ипотеку, выгоднее только если ставка по депозиту минимум на 4-5 процентных пунктов выше, чем по кредиту.
• Если у семьи нет накоплений на «чёрный день», то безопаснее всё же направлять свободные средства во вклад. В случае финансовых затруднений заёмщики могут использовать сбережения для внесения обязательных ежемесячных платежей, пока ситуация не выровняется.

Автор: Валентина Фомина - Сравни.ру