Что ждать от рынка недвижимости в 2015 году

В 2015 году наверняка будет много изменений на рынке недвижимости. И не все они будут положительными. Ситуацию комментирует Генеральный директор ООО Юридический Центр Недвижимости «Метрополь», член Ассоциации Юристов России - Заболоцкий Константин Андреевич

Резкое ослабление рубля и нестабильная экономическая ситуация в стране оказали существенное влияние на рынок недвижимости.

В сложившихся обстоятельствах для декабря было характерно паническое приобретение новостроек с целью сохранения средств. При этом многие покупатели старались успеть взять ипотеку по старым ставкам. Некоторые застройщики сделали квартальный план продаж за неделю-две, некоторые умудрились на фоне этого ажиотажа поднимать цены, в основном на сданные и близкие к сдаче объекты с ограниченным предложением. Это носит временный характер.

Большинство участников рынка просто были вынуждены приостановить свои цепочки по сделкам в связи с незапланированным повышением процентных ставок по уже одобренным кредитам до подписания кредитного договора. Кто уже продал своё, но ещё не успел приобрести - не могли остаться с деньгами и без жилья, были вынуждены брать дорогую ипотеку.

Наблюдалось большое количество фактов снятия с продажи объектов, что связано, как правило, с опасением продать квартиру и остаться с обесценивающимся рублем. Продавцы выжидают, по возможности, многие отказались либо перенесли на неопределенный срок размен или улучшение жилищных условий.

Для сложившейся ситуации сейчас выгоднее продавать, чем покупать. Дно рынка недвижимости еще не достигнуто и в наступившем году намного выгоднее и дешевле будет приобретать.

Вне зависимости от сложившейся ситуации для Вологды характерно перенасыщение жилыми многоэтажными комплексами эконом-класса. В связи со снижающейся покупательской способностью и существенным подорожанием ипотеки массовый сегмент однозначно просядет и будет наблюдаться тенденция к снижению стоимости квадратного метра по крупным застройщикам.

Небольшое уменьшение цены квадратного метра будет характерно для точечной многоэтажной застройки бизнес-класса с хорошим местоположением и инфраструктурой, а также качественных малоэтажных домов с улучшенными параметрами. При сокращении разницы в цене по сравнению с многоэтажными домами эконом-класса, это сделает их более конкурентными на рынке.

Разница в цене между новостройками и вторичным жильем будет в пользу нового жилья (дешевле).

Анализируя ситуацию со строительными материалами, цены на которые в нестабильной ситуации с рублем стали повышаться, можно заключить, что в наступивщем году из-за возможного укрепления рубля и сокращения объема строящегося жилья, есть вероятность, что цены вернутся к прежним, а по некоторым позициям возможно даже снизятся. Что касается рынка труда в строительной отрасли – вероятно увеличение незанятых работников из-за сокращаемых объемов строительства. Затраты на оплату как минимум не увеличатся, а возможно и уменьшатся.

Рост цен и тарифов на подключение не должен существенно сказаться на конечной стоимости квадратного метра.

Произойдет вынужденное увеличение затрат застройщиков на маркетинг и рекламу, а также комиссии посредникам. Увеличится количества акций, спец-предложений и программ для потенциальных покупателей, ориентированные на снижение стоимости.

Закономерно, что застройщики будут вынуждены сокращать свою маржу, а также объем сдаваемых площадей с целью удержания конкурентной цены квадратного метра.

Произойдет возврат к системе расчета площадями с подрядчиками, что в некоторых ситуациях приводит к возможности приобретения квартир у подрядчиков по цене ниже, чем у застройщика.

Возможна корректировка цены квадратного метра в зависимости от инфляции.

Изменения и взаимосвязь ценообразующих факторов себестоимости квадратного метра, когда один растет, а другой чуть понижается, не приведут к существенному понижению и тем более повышению конечной стоимости квадратного метра.

В очередной раз, что характерно для кризисных явлений рынок перестает быть рынком Продавца и становится рынком Покупателя. Отсутствие возможности кредитования по адекватным ставкам, увеличение процента первоначального взноса по некоторым банкам до 50%, делают единственной возможностью приобретения, а как следствие и снижения конечной цены при сделке –наличные денежные средства, за редким исключением ипотеку, заранее согласованную по прежним ставкам.

В складывающейся ситуации вероятно увеличение фактов мошенничеств и серых схем, будьте бдительны и внимательны, обращайтесь к юристам в сфере недвижимости и финансовым консультантам по инвестированию.

Рекомендую больше внимания уделять репутации застройщика, его финансово-экономическому положению и уровню его закредитованности, т.к. увеличиваются риски несдачи или несвоевременной сдачи объектов. Желательно приобретать готовые новостройки или близкие к сдаче.

В данных обстоятельствах необходима проверка сделок юристами-профессионалами, которые смогут адекватно оценить юридическую чистоту сделки, репутацию застройщика, его финансовое состояние и риски связанные с этим.

По сделкам купли-продажи желательно осуществлять расчеты посредством депозитных ячеек банка, что защищает как продавца, так и покупателя. Процедура регистрации – это поэтапный процесс с возможностью возникновения в течение его непредвиденных ситуаций и ошибок, как со стороны подающих документы, так и принимающих. Регистрация не происходит одномоментно, как многие думают, во время сдачи документов в уполномоченный орган государственной регистрации.

Цены на вторичном рынке будут варьироваться в зависимости от срочности продажи и индивидуальных особенностей финансового положения продавцов. Со временем вероятна тенденция на понижение. Цена предложения и конечная цена при сделке будет отличаться по причине скидок при продаже.

Со временем возможно появление на рынке залоговых квартир банков, заемщиков неспособных из-за изменений своего материального положения в сложившейся экономической ситуации платить ипотеку.

Часть инвесторов в жилую недвижимость будут дожидаться роста рынка, часть – выходить, зафиксировав прибыль, выводя объекты на рынок с возможным дисконтом, исходя из необходимости и индивидуальной финансовой ситуации. Вероятнее всего появлению объектов в продаже поспособствует ожидаемые изменения налогового режима и расчет ставки налога на имущество, исходя из кадастровой, а не инвентаризационной стоимости квартиры.

По причине оттока капитала возможно появление на рынке элитной недвижимости по интересным ценам, продавцы которой выставляют их с целью высвобождения и вывода средств или решения личных вопросов и проблем бизнеса.

Ожидаемый выход на стабильность рынка и возвращению в привычное состояние вероятнее всего займет как минимум около двух лет.

Сезонный изменения рынка (весна,осень) вряд ли будут сильно ощутимы.

Рост рынка частично будет зависеть от возрождения ипотеки и, как минимум, возвращения к прежним ставкам, а в идеале, ввиду снижения покупательской способности и нестабильности рынка, к её стимуляции и понижению. Но вероятнее всего, этот вопрос будет решен в течение года.

В итоге выход из кризисной ситуации и корректировка рынка зависит прежде всего от политики Правительства РФ и Центрального Банка РФ.