Как выбрать агентство недвижимости?

Несмотря на то, что вопрос «как выбрать агентство недвижимости» или как правильно выбрать «риэлтора» с завидной регулярностью обсуждается как среди потребителей, так и в прессе, посвященной вопросам недвижимости, сколь-нибудь внятного рецепта, гарантирующего хороший результат, до сих пор не изобретено. Почему? На мой взгляд, дело тут в том, что все эти рецепты преимущественно дают сами риэлторы. Причем, как правило – те, кто работает в ограниченном наборе маститых компаний. И интересует их в момент выдачи рекомендаций в первую очередь отнюдь не задача обеспечить соответствие интересам клиентов, а стремление привлечь их в качестве заказчиков собственных услуг. Поэтому перечислить набор «стандартных» советов не составляет труда.

Как правило, их обычный набор сводится к вариациям на тему следующего списка:

• время работы на рынке;
• размер компании;
• членство в профессиональных объединениях риэлторов;
• офис компании;
• обширность рекламы;
• наличие разнообразных наград.

Между тем, совершенно очевидно, что использование перечисленных критериев для реального выбора никуда не годится. Почему? Да хотя бы потому, что в приведенном списке нет ни одного пункта, обращенного к интересам потребителей. А раз так, то и принятие решения о выборе на базе «стандартного» перечня будет носить характер «пальцем в небо». Случайно, конечно, можно угадать. Но никакой твердой закономерности здесь не имеется…

На сколько важно при выборе время работы агентства на рынке?

Рассмотрим, к примеру, критерий «время работы». Что с того, что компания вышла на рынок, к примеру, полгода назад? Является ли этот факт однозначно достаточным для того, чтобы на его основании заявить, что новое агентство недвижимости является непрофессиональным? И почему при этом не уделяется внимания вопросу о том, какой стаж работы имеют ее специалисты?

Буду говорить за себя. Компания, которую я возглавляю, приступила к работе в самый разгар кризиса – в феврале 2009 года. Стаж, вроде бы, невелик. А как тогда быть с тем обстоятельством, что мой личный стаж риэлторской деятельности приближается к 18 годам? Или с тем, что костяк команды составляют специалисты, имеющие более чем десятилетний опыт работы? Что, от того, что сегодня на наших визитных карточках размещен логотип другой фирмы, резко упал наш уровень риэлторского мастерства? Или не в лучшую сторону изменились другие значимые профессиональные качества?

А то обстоятельство, что компания, стартовав в кризис, не только не «умерла» спустя несколько месяцев, но и, развиваясь весь год, по его итогам заняла достойное место на рынке, хотя за этот период закрылось далеко не одно агентство недвижимости города Москвы, в том числе – и из числа тех, что работали не один год – это о чем свидетельствует? Мне видится, о том, что мы кое-что смыслим в риэлторской деятельности…

Но если «стандартные» критерии, упомянутые выше, никуда не годятся, то чем же руководствоваться потребителям? Что ж, попробуем сформулировать принципы, позволяющие повысить вероятность правильного выбора…

Критерии правильного выбора

Итак, на мой взгляд, первым и главным фактором, заслуживающим внимания, должна являться профессиональная репутация. Вот только как убедиться в том, что с ней все в порядке?

Репутация риэлтора

Как правило, подтверждением репутации могут служить рекомендации друзей, родственников или заслуживающих доверия знакомых. В случае их наличия задача выбора агентства обычно является несложной: клиент обращается к рекомендованному специалисту или в ту компанию, которую ему посоветовали, заключает договор и получает в итоге услуги того уровня, о которых ему рассказывал родственник или друг, давший рекомендацию. При этом зачастую остается недоволен. Почему? Ответ прост и не имеет прямого отношения к вопросу репутации: не факт, что услуги, вполне удовлетворившие того, кто рекомендовал, устроят того, кому рекомендовали. Ведь у каждого человека свои представления о профессионализме, квалификации и мастерстве риэлтора. Как говорится, «что русскому хорошо»…

Поэтому, получая рекомендации, стоит поинтересоваться, что же реально хорошего было в работе компании. Согласитесь, что высокая квалификация и точность исполнения договорных условий не является автоматической гарантией, к примеру, отличного сервиса. И если оба этих фактора имеют для вас равноценную важность при выборе риэлтора, то рекомендацию, данную лишь на основе одного из них, можно считать как минимум недостаточной.

В любом случае одного лишь фактора – наличия рекомендаций, для снижения вероятности ошибки при выборе риэлтора все же недостаточно. Если они есть – отлично. Однако необходимо изучить и ряд дополнительных критериев.

Как агентство недвижимости гарантирует безопасность сделки?

Например, пристальное внимание следует обратить на «краеугольный камень» операций с жильем – аспекты безопасности и надежностисовершаемых сделок. Для этого необходимо внимательно изучить договор об оказании услуг, предлагаемый компанией. И с «особым пристрастием» вчитаться в то, какие обязательства по проверке правовых аспектов сделки готова принять на себя агентство недвижимости.

На словах, разумеется, компания обещает, что все будет проверено «по полной программе». Но какова при этом уверенность, что так оно и будет на самом деле? «Все проверено, проблем нет, можно выходить на сделку», – в один прекрасный день сообщает клиенту риелтор. Заметим, устно сообщает, не выдавая при этом никаких документов, подтверждающих проведенную проверку и содержащих выводы о ее результатах.

Проверка на словах — не всегда реальная проверка!

Многие ли читатели, которые когда-либо пользовались услугами риэлторских фирм, получали до сделки заключения о результатах проверок? Уверен, что почти никто. Почему? Да все просто: выдача клиенту подобного официального документа создает для компании, его выдавшей, дополнительные риски. Ведь если в дальнейшем возникнут проблемы, клиент будет иметь в своем распоряжении аргумент, позволяющий предъявить претензии. А так, без документа – и проблемы нет. Пусть клиент сам разбирается – ведь деньги-то с него уже получены…

И не сомневаюсь, что среди тех, кто побывал в роли клиентов риэлторских компаний, не найдется почти никого, кто бы в завершении цикла обслуживания получил письменное обязательство компании по правовой поддержке в случае возникновения каких-либо проблем. А ведь, на мой взгляд, выдача подобных обязательств должна входить в нормальную практику работы агентств недвижимости: проверку провели, на сделку клиента «выпустили», комиссионное вознаграждение получили – следовательно, не должны оставлять потребителя один на один со сложностями, производными от того, за что приняли на себя ответственность…

Обращаем внимание на письменные обязательства

Из всего вышесказанного напрашивается недвусмысленный вывод: при выборе риэлторской компании необходимо обращать пристальное внимание на то, готово ли рассматриваемое в качестве кандидата агентство недвижимости принять на себя следующие письменные обязательства:

1. провести правовую проверку объекта;

2. предоставить по итогам проведенной проверки письменное заключение о ее результатах;

3. оказать клиенту правовую поддержку в случае, если к нему, как к покупателю объекта, после сделки будут предъявлены какие-либо претензии.

Сравните «словестные» обещания и обязательства комании, указанные в договоре

Помимо этого, рекомендую внимательно изучить тот раздел договора об оказании риэлторских услуг, в котором описаны обязательства компании.

Увы, нередки случаи, когда эти самые обязательства в соответствии с договором считаются исчерпанными в тот момент, когда документы по сделке поданы на государственную регистрацию. То есть, все, что будет происходить после этого, — завершение расчетов, перепрописка, физическое освобождение и процедура передачи квартиры от продавца покупателю – за все это риэлтор никакой ответственности не несет. Почему?

Да потому, что деньги, составляющие размер риэлторского вознаграждения, получены агентством не позднее момента сделки. Следовательно, их можно поделить и пожелать клиенту всего наилучшего – с остальными сложностями пусть разбирается сам.

Соответствует ли такой подход интересам клиента? Должна ли так себя вести хорошая риэлторская компания? Ответ «нет» на оба вопроса очевиден. Поэтому в случае если в договоре об оказании риэлторских услуг в той или иной форме сказано, что моментом завершения обслуживания является сделка, можно сделать очевидный вывод – риэлтора интересует не решение жилищной задачи клиента, а его деньги. А с таким риэлтором лучше не связываться.

К вопросу о комиссионных

Что добавить к сказанному выше? Коль скоро мы заговорили о деньгах, было бы странно обойти молчанием столь актуальный вопрос, как размер риэлторского вознаграждения.

Потребители, разумеется, стремятся к тому, чтобы сумма, причитающаяся риэлтору, была невелика. И зачастую риэлторы их в этом стремлении охотно поддерживают, обещая «звезду с неба» за весьма небольшие деньги. Увы, вынужден разочаровать: на моем профессиональном пути риэлторы-альтруисты не встречались ни разу. Бесплатно или «за копейки» не работает никто – ни представители компаний, ни частные маклеры. Поэтому в случае, если вам обещают, что возьмут недорого, гораздо меньше, чем в других фирмах, не расслабляйтесь: на практике возьмут никак не меньше, чем другие. Просто возьмут «вчерную», то есть так, что вы об этом и не узнаете.

Каков реальный размер комиссии риэлтора

Каков же реальный размер вознаграждения агентства, от которого следует «плясать» при переговорах? В соответствии с практикой, действующей на сегодняшний день, комплекс услуг при «простой» сделке (например, когда требуется лишь продать или купить квартиру) в среднем оценивается в 3-4%. Если же предполагается более сложный объем работ (в частности, обеспечение широко распространенной «альтернативной» сделки, когда взамен существующей квартиры, которую необходимо продать, приобретается иное жилье), расценки на риэлторские услуги составляют порядка 5-6%. Получить профессиональную и качественную услугу за меньшие деньги почти нереально.

«А как же фирмы, предлагавшие в докризисный период услуги за 2%?» — возможно, спросят читатели. Что ж, давайте разберемся.

Во-первых, цифра 2 – «лукавая», так как заявленная сумма указывалась без НДС, то есть в жизни немедленно «волшебным образом» превращалась в 2,36%.

Во-вторых, эта «двухпроцентная» услуга никогда не включала в себя работы по проведению правовой экспертизы и юридическому сопровождению сделки – эти услуги подлежали отдельной оплате в размере не менее одного процента.

И, наконец, в-третьих: в том и дело, что ныне эти фирмы относятся к разряду «бывших». Иными словами, пережить кризис им не удалось и они пополнили ряды тех, кто «вышел с рынка». И если ныне у их бывших клиентов в связи с заключенной сделкой возникнет какая-либо проблема, их шансы остаться с этой проблемой «один на один» равны 100%.

Если такое положение дел кажется кому-то из читателей нормальным – спорить не стану. На мой же взгляд, ничего нормального в этой ситуации нет по определению. К тому же, по состоянию на сегодня этих фирм уже нет, поэтому «клюнуть» на их демпинговые расценки все равно невозможно…

Подведем итоги

Вполне понимаю, что охватить абсолютно все аспекты, имеющие значение при выборе агентства недвижимости, в рамках этой статьи не удалось.

Ни словом я, к примеру, не обмолвился о столь важных нюансах, как степень прозрачности деятельности риэлторской компании и уровень сервиса. Также не затронутым остался и вопрос о том, какими качествами должен обладать непосредственно тот риэлтор, которому будет поручено решение жилищного вопроса. А ведь этот вопрос – из разряда наиважнейших: фирма – фирмой, но оказывать услуги-то будет конкретный специалист.

Таким образом, данный материал следует рассматривать лишь как «общую инструкцию» по выбору компании, следование которой позволит избежать хотя бы наиболее явных промахов при выборе компании.

Надеюсь, этот материал сослужит вам практическую пользу. А его дополнение – задача следующих публикаций, которые обязательно будут подготовлены и опубликованы на нашем сайте.