Правовые аспекты участия гражданина в договоре долевого строительства жилья

Настоящий материал подготовлен на основании норм действующего законодательства России с учетом сложившейся судебной практики. В случае необходимости получения правовой помощи по вопросам заключения и исполнения договоров долевого строительства жилья.

При покупке квартиры многим приходится отказываться от покупки квартиры на вторичном рынке жилья в пользу приобретения квартиры в строящемся доме. Это происходит в силу финансовых — на покупку квартиры в строящемся доме нужен относительно небольшой первоначальный взнос, и до оформления построенной квартиры в собственность у Вас есть возможность постепенно расплатиться и получить новую квартиру за меньшую стоимость, чем стоит аналогичная квартира на вторичном рынке, — или иных причин, например отсутствие подходящих по параметрам и цене предложений продаваемых квартир в выбранном районе.

Какие проблемы встречаются у граждан, решивших приобрести строящуюся квартиру? Выбрав район и дом, Вы идете в офис организации, которая ведет строительство интересующего Вас объекта. Однако не всегда Вы можете там получить информацию и заключить договор. Чаще всего застройщик направляет покупателя в какую-то третью фирму, которая уполномочена вести переговоры от имени застройщика. Хорошо, если в этой организации Вам дадут всю необходимую информацию, предоставят на выбор свободные квартиры и, при Вашей готовности внести необходимые суммы в качестве первоначального взноса, помогут заключить договор долевого участия в строительстве. Однако на практике такие организации вынуждают Вас заключить с ними отдельные договора на оказание консультационных услуг, резервирование квартиры, помощь в оформление договора с застройщиком, агентские договора на оформление в собственность квартиры в будущем после сдачи дома и т.п. Эти услуги конечно не бесплатны, в итоге за право заключить договор с застройщиком Вы можете выложить от 50 до 200 тысяч рублей – сумма часто зависит от стоимости квартиры, право на которую Вы намереваетесь приобрести, и от наглости этой навязанной Вам компании.

После заключения договора с застройщиком сюрпризы не заканчиваются. Вы можете не разобраться или Вас могут сознательно ввести в заблуждение относительно права застройщика привлекать денежные средства у физических лиц на строительство.

Согласно ч.1 ст.3 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…» застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для только при наличии всех условий:

после получения в установленном порядке разрешения на строительство, опубликования,
размещения и (или) представления проектной декларации в соответствии с законом,
государственной регистрации застройщиком права собственности на земельный участок, предоставленный для строительства, или договора аренды, договора субаренды такого земельного участка.

Если застройщик не отвечает данным требованиям, он не имеет права привлекать денежные средства для долевого участия в строительстве. Узнавая информацию о застройщике, тщательно изучайте указанные данные, требуйте предоставления Вам подтверждения правомочия застройщика на заключение с Вами договора.

Российское законодательство предусматривает только три варианта привлечения денежных средств физических лиц для строительства недвижимости, связанных с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию:

на основании договора участия в долевом строительстве;

путем выпуска застройщиком облигаций особого вида — жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от застройщика жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;

жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.

При приобретении строящейся квартиры у жилищно-строительного или жилищно накопительного кооператива Вам будет сложно перепутать – Вам предложат вступить в кооператив, и Вы не просто становитесь дольщиком, а становитесь членом кооператива со всеми вытекающими из этого последствиями.

При приобретении жилищного сертификата обратите внимание, чтобы это бы именно сертификат, а не вексель. Вексельная схема – очень популярна у застройщиков. Не соглашайтесь финансировать строительство путем приобретения векселя застройщика. Помните, что вексель – это ничем не обусловленное обязательство выплатить владельцу векселя указанную в нем сумму. Вы же не беспроцентный займ пришли дать застройщику, а приобрести право на строящуюся квартиру! Вексель в силу своей юридической природы не дает Вам права требовать построенную квартиру у застройщика. Вы также не сможете в судебном порядке потребовать признания права собственности на объект незавершенного строительства – квартиру.

Остановимся подробнее на договоре долевого участия в строительстве. Очень часто граждане, заключая договор с застройщиком, полагают, что они приобрели все права, предусмотренные действующим законодательством, на стоящуюся квартиру, что их интересы защищает закон 214-ФЗ «О долевом участии в строительстве…» и закон «О защите прав потребителей». Однако на практике дело обстоит иначе. Застройщики сознательно идут на нарушение закона и заключают с физическими лицами разные суррогатные договоры, призванные маскировать фактические правоотношения, в которые в итоге вступают застройщик и гражданин.

Что это за договоры и каково их значение для гражданина – стороны по договору?

Если договор называется не «договор долевого участия в строительстве», а как-то иначе, например «договор финансирования строительства», «договор инвестирования», то потенциальному дольщику стоит насторожиться сразу. И даже если название договора соответствует требованию закона, нужно внимательно изучить содержание договора на предмет соответствия его закону, которым установлены обязательные (существенные) условия для таких договоров. Договор долевого строительства согласно ч.4 ст.4 указанного выше закона должен содержать:

определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства (в нашем случае — квартиры) в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства;
цену, сроки и порядок уплаты. Цена объекта может быть изменена после заключения договора только в том случае, если такая возможность предусмотрена в самом договоре;
гарантийный срок на объект долевого строительства, который в соответствии с законодательством не может составлять менее 5 лет.

Договор долевого строительства заключается в письменной форме, подлежит обязательной государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

При отсутствии в договоре указанных условий и отсутствии государственной регистрации договор считается незаключенным! Чем это грозит дольщику? В случае спора он не получит квартиру, а сможет только получить денежные средства, которые успел оплатить застройщику, а также сможет претендовать на проценты за пользование чужими денежными средствами по ст.395 ГК РФ в размере ставки рефинансирования, установленной ЦБ РФ (эти проценты застройщики, как правило, платят только по решению суда, причем суд снижает размер процентов, используя процессуальные возможности, до смешных сумм). Получит ли дольщик их единовременным платежом сразу при возникновении спора или будет получать после длительного судебного процесса в течение нескольких лет – это зависит только от желания и финансового состояния застройщика. А если застройщик-банкрот, то квартиру дольщик не получит точно, а возвращение денег будет зависеть от действий конкурсного управляющего и степени финансовых проблем застройщика, но шансов будет очень мало.

Если у Вас есть сомнения относительно Вашего договора и действий застройщика имеет смысл проконсультироваться, чтобы выявить слабые места в Ваших с застройщиком правоотношениях и выбрать грамотную форму защиты Ваших интересов.

Практика показывает, что если застройщик порядочный, с отличной репутацией, то ему нет необходимости придумывать незаконные схемы привлечения денежных средств граждан на строительство, и, предлагая строящиеся квартиры дольщикам, он соблюдает все требования закона по содержанию договора, его регистрации, а также своевременно исполняет свои обязательства, в том числе по сдаче объекта в срок. Если застройщик хитрит, а свои незаконные действия по привлечению денег физических лиц на строительство прикрывает надуманными объяснениями о снижении налогообложения в целях экономии средств дольщиков, об устоявшейся практике на рынке стоящегося жилья («все так строят и будут строить»), если отказывается дальше общаться с претендентом на заключение договора, «посмевшим» задавать вопросы о правомочности застройщика привлекать денежные средства и законности предлагаемого проекта договора, то сто раз подумайте, прежде чем заключать с таким застройщиком договор.

Защита Ваших интересов в случае возникновения проблем с застройщиком может быть разнообразна, она зависит от содержания Ваших с застройщиком правоотношений (от содержания договора), от Ваших намерений (желаете Вы в итоге получить квартиру или хотите вернуть деньги и возместить убытки), ну и, конечно, от поведения застройщика.

Опыт показывает, что заключенный гражданином с застройщиком договор, не соответствующий требованиям закона, не означает безусловного проигрыша дела в суде в случае конфликта. Статья 12 ГК РФ дает нам большой выбор способов защиты своих интересов, и квалифицированный анализ ситуации, изучение практики по аналогичной ситуации в целом и конкретных дел в суде, которому подведомственен спор, позволяет выбрать оптимальный способ защиты интересов гражданина. Грамотное формулирование требований в исковом заявлении – 50% успеха в разрешении спора в суде.

Главное помните, что, если Вы не обладаете специальными познаниями в юриспруденции, Вы не можете объективно оценить собранную Вами от других дольщиков или в интернете информацию и использовать чужой опыт судебных споров с застройщиком. Ваша ситуация может отличаться от аналогичной только датами, однако именно они окажутся решающими, если Вы выберете выигрышный по Вашему мнению вариант формулировки требований к застройщику, а в итоге окажется, что истек срок давности по конкретно Вашему требованию. Нюансов много, при обсуждении с юристом просите дать Вам развернутый анализ ситуации, возможные варианты разрешения спора по всем возможным требованиям к застройщику.