Юридическая проверка чистоты квартиры
Юридическая проверка чистоты квартиры проводится юристами нашего агентства при покупке любого объекта жилой недвижимости на вторичном или первичном рынке. Все нюансы юридической проверки квартиры в рамках одной статьи отразить невозможно, мы остановимся лишь на основных моментах подобной проверки.
Этапы проверки чистоты квартиры:
1. Визуальное изучение правоустанавливающих документов на квартиру:
- Адрес квартиры должен быть указан точно, включая указание № строения, корпуса.
- Фамилия, имя, отчество собственника в правоустанавливающем документе) должны точно совпадать с паспортными данными (если паспорт не менялся).
- Должна быть круглая печать государственного органа регистрации и штамп с датой и номером регистрации (круглая печать ставилась на штампе до марта 2005 года, теперь только штамп и подпись регистратора).
- На договорах, удостоверенных нотариусом должна стоять круглая печать нотариуса, удостоверившего договор, реестровый номер, дата нотариального удостоверения документа.
- Если договор отчуждения составлен в простой письменной форме, то необходимо проверить, совпадают ли подписи сторон с образами подписей на других документах.
- и т.д.
Помимо обычной визуальной проверки правоустанавливающих документов, некоторые документы на квартиру необходимо проверять более тщательно ввиду большего потенциального риска для стабильности сделки. К таким правоустанавливающим документам относятся: решение суда, свидетельство о праве на наследство, договор пожизненного содержания с иждивением.
2. Изучение архивной выписки из домовой книги.
Архивная выписка из домовой книги содержит перечень лиц, зарегистрированных в Объекте на момент проверки, а также лиц, выбывших из жилого помещения к моменту оформления архивной выписки из домовой книг, и адреса их убытия.
При изучении этой выписки следует обращать внимание на даты регистрации / снятия с учета бывших собственников, детей, членов семьи собственников и сравнивать эти данные с данными о переходе прав собственности, которые мы получаем из выписки из ЕГРП.
3. Изучение выписки из ЕГРП (Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество).
В выписки из ЕГРП содержится полная информация об истории возникновения и перехода прав собственности на квартиру, правоустанавливающих документах, бывших и актуальных собственниках квартиры, актуальных или неактуальных запретах, арестах, обременениях, а также информационные предупреждения.
Проводится проверка на предмет того, находится ли квартира в споре, имеются ли правопритязания на квартиру (возможна информация о поданном кем-то судебном иске, жалобе, заявлении в ОВД или т.п.).
Данные о собственниках и переходе прав собственности очень тщательно сверяются с данными из Архивной выписки из домовой книги.
4. Изучение справок из ПНД (Психоневрологический диспансер) и НД (Наркологический диспансер)
Проверке в психоневрологическом диспансере (ПНД) и наркологическом диспансере (НД) подлежат все собственники проверяемой квартиры.
Необходимость проверки квартиры в части наличия в числе ее собственников граждан, состоящих на учете в ПНД / НД, обусловлена желанием обеспечить чистоту предстоящей сделки продажи квартиры и безопасность ее приобретения для Покупателя. Это связано с тем, что факт постановки гражданина на учет в ПНД / НД несет обоснованный риск возможного оспаривания сделки отчуждения в соответствии со ст. 177 ГК РФ.
В соответствии со ст. 29 ГК РФ Гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным. Над таким гражданином органами опеки и попечительства устанавливается опека. От его имени сделки (в том числе и по отчуждению/приобретению объектов недвижимости) совершает его опекун с разрешения органа опеки и попечительства.
В связи с получившими распространение исками бывших собственников жилых помещений, состоявших на момент сделки на учете в ПНД/НД, о признании сделок недействительными, настоятельно рекомендуется воздерживаться от сопровождения сделок с участием данной категории граждан.
5. Завершающий этап проверки юридической проверки чистоты квартиры, разговор с соседями и участковым.